Es gibt verschiedene Gründe, warum man eine Immobilie oder ein Grundstück bewerten lassen möchte: Kauf, Verkauf, Erbschaft oder auch Scheidung. Viele Menschen müssen sich an einem Punkt in ihrem Leben mit Immobilienbewertungen auseinandersetzen. Vor allem beim Grundstückskauf ist man mit einer unabhängigen Bewertung gut beraten.
In unserem Beitrag wollen wir einen Überblick über die Verfahren und den Ablauf der Immobilienbewertung geben.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
In Deutschland gibt es die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, kurz die ImmoWertV. Der Verkehrswert lässt sich auch mit dem Marktwert gleichsetzen. Er soll beschreiben, welcher durchschnittliche Preis für eine bestimmte Immobilie auf einem bestimmtem Markt erzielt werden könnte. Immobilienbewertungen sind demnach immer nur gute Schätzungen.
Die Gesetzgebung schafft damit einen Rahmen, in dem sich Sachverständige und Gutachter bewegen können. Diese wenden verschiedene gesetzeskonforme Verfahren an, um einen möglichst realistischen Wert zu ermitteln.
Welche gesetzeskonformen Verfahren zur Gebäudewertermittlung gibt es?
In der Gesetzgebung wird in drei verschiedene Verfahren unterschieden: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Wer macht eine Immobilienbewertung?
Es braucht viel Erfahrung und Sachkenntnis für eine Immobilienbewertung. Achte darauf, einen qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen. Die Bezeichnungen Sachverständige/r und Gutachter/in sind in Deutschland allerdings nicht geschützt. Theoretisch kann sich also jeder so nennen.
Ein Qualitätsmerkmal kann deshalb eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sein. Ein Beispiel für zertifizierte Gutachter ist das Sachverständigenbüro ImWERT, das sich auf Immobilienbewertungen spezialisiert hat.
Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
Bekannte Verfahren sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Gutachter wenden in der Regel das Verfahren an, das im Einzelfall am sinnvollsten ist. Jedes Verfahren hat seine Vor- und Nachteile. Die Verfahren können auch kombiniert werden.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der Gebäude gesondert ermittelt. Bei diesem Verfahren wird die Frage beantwortet, wie hoch die Kosten für den Bau wären, die Normalherstellungskosten.
Faktoren wie das Alter der Immobilie oder die Region können dann noch abgezogen werden.
Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon sagt geht es beim Vergleichswertverfahren um Vergleiche. Hier wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen. Die Kaufpreise der ähnlichen Immobilien können als Richtwert dienen. Die Bewertung soll trotzdem möglichst individuell sein und wird daraufhin angepasst.
Es werden Zuschläge und Abschläge auf den Vergleichswert gemacht, zum Beispiel wegen Modernisierungen oder Besonderheiten der Immobilie.
Ertragswertverfahren
Mit dem Ertragswertverfahren können vermietete oder verpachtete Immobilien bewertet werden. Miete und Pacht werden als Erträge berechnet, die bis zu einem Zeitpunkt in der Zukunft eingebracht werden können. Man geht von einer gewissen Restnutzungsdauer der Immobilie aus.
Dabei müssen auch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden, also laufende Kosten der Immobilie. Der Liegenschaftszinssatz wird individuell je nach Lage festgelegt und bestimmt ebenso den Immobilienwert.
Welches Bewertungsverfahren ist das richtige für meine Immobilie?
Es gibt kein Bewertungsverfahren, das immer das beste ist. Je nach Immobilie muss sich für das beste Verfahren entschieden werden.
Ein Vergleichswertverfahren funktioniert zum Beispiel nur in Regionen, in denen es auch vergleichbare Immobilien gibt. Manchmal kann auch die Kombination von Verfahren die beste Lösung sein.
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